Ma quando scoppia?
Bolla sì, bolla no.
Nel dibattito che involontariamente abbiamo suscitato con “bolla sì, bolla no”, alcuni lettori hanno giustamente sottolineato come il mercato immobiliare statunitense stia vivendo una fase molto particolare, che potrebbe tradursi in una crisi profonda.
Ancora una volta, sembra essere stato il Covid a fare da spartiacque per creare una spaventosa bolla immobiliare, secondo alcuni pronta ad esplodere fragorosamente.
Non siamo nel 2008 e invito a riflettere su questo. Ma l’esame delle condizioni di rischio è d’obbligo.
Settore immobiliare verso il peggio
La proiezione sulle vendite di case esistenti nel 2025 fa piombare gli Stati Uniti indietro di 30 anni, più o meno ai valori del 1995.
Tutto ciò avviene con i prezzi medi della case… che continuano a salire. Incredibile?
Non così tanto: due fattori hanno contribuito ad innalzare in modo pericoloso i valori immobiliari.
L’aumento della massa monetaria nei due anni successivi al Covid è stato il primo fattore. Il secondo fu l’acquisto da parte della FED di titoli garantiti da ipoteca, che contribuirono a diminuire il costo dei mutui a valori molto bassi, sotto il 3%.
Insomma: tanti soldi in circolazione e tassi immobiliari attraenti. E, ovviamente, prezzi delle case alle stelle.
Passati i due anni post-covid, cominciarono i drenaggi: e l’aumento dei tassi di interesse per domare l’inflazione cominciò a calmierare il mercato immobiliare, mettendo in crisi, peraltro, un ampio segmento di mercato business.
Così, in alcune regioni strategiche i prezzi cominciano a calare
E’ un sintomo?
In Florida, in Texas, in Arizona e in Nevada la pressione ribassista sui prezzi delle case comincia a farsi sentire in modo evidente.
Viene naturale pensare che tale fenomeno si estenderà a tutti gli Stati Uniti.
L’enigma è: in quanto tempo?
Il caso di Austin
Austin, i Texas, ha visto i prezzi delle case andare alle stelle nel periodo 2020-2022.
A giugno 2022 i prezzi raggiunsero un picco. Oggi il prezzo medio è sceso del 23%.
Austin è stata sede di fenomeni complessi, legati alla diffusione dello smart working e all’incremento di domanda di lavoro nel segmento della tecnologia, con massicci trasferimenti dalla California verso il Texas.
Così, diventa un caso emblematico da analizzare, che riassume molti dei fenomeni tipici dell’epoca che stiamo vivendo.
La situazione per i Costruttori
Il picco di offerta sul mercato immobiliare fu nel luglio del 2017.
Ma i costruttori edili hanno una quantità di case in costruzione più o meno equivalente a quello del novembre 2007.
Gli stessi costruttori, nei loro bilanci, evidenziano spese di incentivazione per la vendita vicine a cifre folli, fino a raggiungere, in taluni casi, l’11-15% del fatturato.
Cioè, costruiamo costruiamo costruiamo a costo di vendere a sconto. Ciò che in genere avviene quando il mercato immobiliare è destinato a scendere in modo repentino.
Baby Boomer
Possiedono circa il 41% del mercato immobiliare statunitense.
6000 Baby Boomer muoiono ogni giorno negli Stati Uniti, per normali cause di età.
Le case dei Baby Boomer andranno in eredità. Una grande quantità di quelle case andrà ad alimentare l’offerta di case.
Insolvenze
Le insolvenze sui mutui a tasso agevolato (FHA = Federal Housing Administration) sono spesso gli indicatori tipici di quando i prezzi della case cominciano a scendere.
Alla fine del 2024, il tasso di insolvenza sui mutui FHA era dell’11%, in costante aumento. Ciò, malgrado gli aiuti federali stabiliti durante l’era Covid, che andranno a scadere il prossimo 1 ottobre.
E ritengo molto difficile che l’amministrazione Trump intenda prorogarli.
Domanda di immobili
– Insolvenze dimenticate.
Alcuni lettori ricorderanno che ci sono 1.6 trilioni di dollari di prestiti studenteschi che furono messi in pausa da Biden.
Ora la pausa è destinata a finire. I tassi di insolvenza su tale segmento crescono, mentre i meriti di credito delle persone insolventi scendono vertiginosamente.
– Domanda estera
La domanda estera rivestiva, un tempo, una componente importante nella tenuta dei valori immobiliari USA.
Si dà il caso che il Canada costituiva un terzo di quella domanda estera.
Con l’aria che tira fra Canada e Stati Uniti, i canadesi stanno vendendo i loro immobili negli Usa, azzerando la domanda e contribuendo ad aumentare l’offerta.
E, del resto: in quale paese del mondo, ora, può esserci attrattiva per comprare immobili negli Usa con un presidente come Trump?
– Auto-espulsione degli immigrati.
L’amministrazione USA sta ottenendo grandi risultati sotto il profilo del contrasto all’immigrazione: il principale risultato consiste nel fatto che molti immigrati, perfettamente regolari, si auto-espellono.
Finora, dall’inizio dell’anno 2025, sono stati 1.6 milioni. Una cifra impressionante: sono 3 milioni l’anno se continua così.
Appartamenti e case in affitto avranno inevitabilmente un serio contraccolpo. Anzi, li stanno già avendo: il 28% degli annunci per affitti includono agevolazioni di ogni tipo da parte dei proprietari.
Se il caso Austin diventa il caso USA
Le attività legate all’edilizia abitativa rappresentano negli USA dal 15 al 18% del PIL.
Un calo medio del 20%, come avvenuto ad Austin, significa un impatto sul PIL superiore al 3%.
Il calo dei prezzi medi delle case, inoltre, storicamente deprime la fiducia dei consumatori: e questi rappresentano il 70% del PIL!
A quando lo scoppio?
Come detto sopra, è il grande enigma.
La nostra opinione:
Se la bolla immobiliare seguirà il ciclo storico, non è ancora vicina a scoppiare. E’ prossima, non vicina.
Se le politiche di Trump proseguiranno, saranno un grande acceleratore della crisi.
E anche questo coincide con il nostro parere di fondo: non ci salveremo da una crisi grave all’interno del biennio conclusivo della presidenza Trump.
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Maurizio Monti
Editore
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